- Les taux immobiliers suivent l'OAT à dix ans, à laquelle les banques ajoutent une marge.
- En août 2026, les barèmes se situent autour de 3,40 % sur vingt ans pour un profil standard, l'OAT à dix ans ayant franchi les 4 % en juillet.
- Le TAEG, et non le taux nominal, est le seul chiffre qui permette de comparer deux offres.
D'où vient le taux qu'on te propose
Une banque ne fixe pas son barème librement. Elle se refinance sur les marchés, à un coût largement indexé sur l'OAT à dix ans, l'emprunt d'État français, elle-même sensible à la politique de la Banque centrale européenne.
À ce coût de refinancement, elle ajoute une marge qui couvre son risque, ses frais et sa rentabilité. C'est cette marge, et elle seule, qui est négociable.
Cela explique un phénomène qui déroute souvent : deux banques peuvent proposer des taux très différents le même jour, selon qu'elles cherchent ou non à conquérir des clients ce trimestre-là.
Où en sont les taux en 2026
À l'été 2026, les barèmes moyens s'établissent autour de 3,10 % sur quinze ans, 3,30 % sur vingt ans et 3,45 % sur vingt-cinq ans pour un profil standard, avec des écarts régionaux de l'ordre de 0,15 point.
Les meilleurs dossiers obtiennent environ 0,30 point de moins. Sur 250 000 € empruntés sur vingt ans, ce demi-point représente près de 15 000 € d'intérêts.
Notre simulateur de crédit immobilier permet de chiffrer l'écart entre deux propositions, et le simulateur de capacité d'emprunt de voir ce que le taux change à budget de mensualité constant.
Ce qui dépend de toi
Quatre éléments pèsent sur la décision de la banque : l'apport personnel, la stabilité professionnelle, le taux d'endettement et le reste à vivre, et enfin l'épargne résiduelle après l'opération.
L'apport est le plus visible. Autour de 10 %, il couvre les frais d'acquisition ; à 20 %, il ouvre les meilleurs barèmes. L'épargne résiduelle, elle, est sous-estimée : une banque prête plus volontiers à quelqu'un qui ne se vide pas complètement pour acheter.
La domiciliation des revenus et la souscription de produits annexes servent aussi de monnaie d'échange, mais elles ont un coût qu'il faut chiffrer avant d'accepter.
Comparer sur le TAEG, pas sur le taux affiché
Le taux nominal ne dit rien du coût réel. Le taux annuel effectif global intègre l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et l'ensemble des frais obligatoires.
Une offre à 3,20 % nominal avec une assurance groupe à 0,36 % peut coûter plus cher qu'une offre à 3,35 % avec une délégation à 0,10 %. C'est fréquent, et c'est précisément ce que le TAEG révèle.
Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d'usure, plafond publié chaque trimestre par la Banque de France. Un dossier refusé pour dépassement d'usure n'est pas un refus définitif : il change souvent d'issue avec une assurance moins chère.
Un cas chiffré
- 250 000 € empruntés sur vingt ans à 3,30 % coûtent environ 91 000 € d'intérêts.
- Au même montant à 3,60 %, la facture monte à près de 100 000 € : trois dixièmes de point valent 9 000 €.
- C'est plus que ce que rapporte une année d'épargne pour la plupart des ménages, pour deux rendez-vous bancaires supplémentaires.
Questions fréquentes
Quel est le taux moyen en 2026 ? Autour de 3,30 % sur vingt ans pour un profil standard à l'été 2026, avec environ 0,30 point de moins pour les meilleurs dossiers.
Le taux se négocie-t-il vraiment ? Seule la marge de la banque se négocie, pas son coût de refinancement. La mise en concurrence de plusieurs établissements reste le levier le plus efficace.
Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ? Attendre expose au risque que les prix montent en parallèle. Une renégociation reste possible plus tard si les taux baissent, l'inverse n'est pas vrai.