Estime ce qu'une banque peut te prêter, et le budget que cela représente vraiment.
Estime ce qu'une banque peut te prêter, et le budget que cela représente vraiment.
Le plafond réglementaire est de 35 %, assurance comprise.
Le raisonnement bancaire tient en une ligne : tes mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de tes revenus nets. C'est la règle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, confirmée en mars 2026, et elle s'applique à tous les établissements.
Le calcul part donc de la mensualité, pas du prix du bien. La banque détermine d'abord ce que tu peux payer chaque mois, puis en déduit le capital correspondant selon la durée et le taux. C'est exactement la mécanique reproduite par ce simulateur.
Deux précisions comptent. Les crédits en cours, les pensions versées et les loyers pesant durablement sur ton budget viennent en déduction de ce plafond. Et l'assurance emprunteur est incluse dans les 35 %, ce qui réduit mécaniquement le capital finançable de plusieurs milliers d'euros.
Le graphique met en évidence l'arbitrage central de tout financement. Allonger la durée augmente la somme empruntable, puisque la même mensualité se répartit sur davantage d'échéances.
Mais ce gain se paye. Passer de 20 à 25 ans améliore la capacité d'environ 15 %, tout en alourdissant nettement le coût total des intérêts. La durée maximale admise reste de 25 ans, portée à 27 ans en VEFA ou lorsque les travaux dépassent 10 % du montant emprunté.
Le simulateur de crédit immobilier permet de chiffrer précisément cet écart une fois le montant fixé.
C'est l'erreur la plus fréquente chez les primo-accédants : confondre capacité d'emprunt et budget d'achat. Ton budget est la somme du capital emprunté et de ton apport, dont il faut ensuite retrancher les frais d'acquisition.
La ligne « prix du bien atteignable » fait cette soustraction pour toi, sur une hypothèse de 8 % de frais dans l'ancien. Pour une estimation au cordeau, passe par le simulateur de frais de notaire, qui applique le barème officiel.
L'apport joue un double rôle : il augmente le budget, et il rassure la banque. En pratique, 10 % du prix couvre les frais, et 20 % ouvre l'accès aux meilleurs barèmes.
Trois d'entre eux dépendent réellement de toi. Solder un crédit à la consommation libère immédiatement de la mensualité, souvent plus efficacement qu'une négociation de taux. Faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur, qui peut varier du simple au triple selon les profils, agit sur la même ligne. Augmenter l'apport, enfin, améliore le budget et le taux obtenu.
Reste la marge de flexibilité : les banques peuvent déroger à la règle des 35 % sur 20 % de leur production trimestrielle. Cette dérogation existe, mais elle se réserve aux dossiers solides, avec un reste à vivre confortable.
L'estimation suppose un prêt unique à taux fixe et une mensualité constante. Elle ignore le prêt à taux zéro, les prêts employeurs et les revenus locatifs, que les banques retiennent généralement à hauteur de 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges.
Elle ne remplace pas non plus l'analyse du reste à vivre, qui pèse lourd dans la décision finale, notamment pour les revenus modestes ou les foyers nombreux.
Peut-on dépasser les 35 % d'endettement ? Oui, mais à la marge. Les banques disposent d'une flexibilité sur 20 % de leur production trimestrielle, réservée en priorité aux primo-accédants et aux dossiers présentant un reste à vivre élevé.
Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ? Partiellement. La plupart des banques ne retiennent que 70 % des loyers perçus, pour tenir compte de la vacance locative et des charges non récupérables.
Faut-il un apport pour emprunter ? Ce n'est pas obligatoire, mais un financement à 110 % reste rare. Compte 10 % du prix pour couvrir les frais d'acquisition, et 20 % pour négocier un meilleur taux.
Un crédit auto en cours réduit-il ma capacité d'emprunt ? Oui, mensualité pour mensualité : 300 € de crédit auto retirent environ 60 000 € de capacité sur vingt ans. Le solder avant de déposer un dossier change souvent le résultat.
Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ? Ils sont retenus à hauteur de 70 à 80 % selon les banques, pour tenir compte de la vacance et des charges. Un loyer de 700 € ne pèse donc que 500 € environ dans le dossier.
Le prix se fait à l'achat, jamais après.
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