Simulateur de rendement locatif

Brut, net, net-net : trois chiffres très différents

Les annonces d'investissement locatif affichent presque toujours le rendement brut : le loyer annuel divisé par le prix d'achat. C'est le chiffre le plus flatteur, et le moins utile.

Il ignore trois réalités. Les frais d'acquisition, qui gonflent la mise de départ de 7 à 8 % dans l'ancien. Les charges que le locataire ne rembourse pas, taxe foncière en tête. Et les mois pendant lesquels le bien reste vide.

Le rendement net calculé ici intègre ces trois postes. L'écart avec le brut atteint couramment un point et demi, ce qui suffit à faire passer une opération d'attractive à médiocre.

Les postes que l'on oublie systématiquement

• Les frais d'acquisition : ils s'ajoutent au prix et ne se revendent pas. Sur un bien à 180 000 €, ce sont 14 000 € qui ne produiront jamais de loyer.
• La taxe foncière : entièrement à la charge du propriétaire, elle représente souvent un à deux mois de loyer.
• Les charges de copropriété non récupérables : gros entretien, honoraires de syndic, ravalement.
• La vacance locative : un mois vide par an, c'est déjà 8 % de loyers en moins.
• La gestion déléguée : entre 6 et 8 % des loyers si tu passes par une agence.

Ce qui vient encore après

Ce simulateur s'arrête au rendement net de charges. Deux éléments majeurs interviennent ensuite.

La fiscalité d'abord. En location nue au régime réel, les loyers s'ajoutent à tes revenus et supportent les prélèvements sociaux : un contribuable à la tranche de 30 % voit environ 47 % de son revenu foncier partir en impôt. Le statut LMNP, grâce à l'amortissement du bien, permet souvent d'annuler cette imposition pendant des années.

Le crédit ensuite. Le rendement mesure la performance du bien, pas celle de ton argent. Avec un emprunt, la mensualité vient s'imputer sur le revenu net : c'est le cash-flow. Un rendement net de 4 % laisse rarement un cash-flow positif sur 20 ans, mais l'effet de levier reste favorable puisque le locataire rembourse le capital à ta place.

Quel niveau viser

Tout dépend de l'emplacement. Dans les grandes métropoles, un net de 2,5 à 3,5 % est la norme, compensé par un espoir de plus-value. En ville moyenne, viser 5 à 6 % net devient réaliste, avec en contrepartie un risque de vacance et de dégradation plus élevé.

La règle utile est simple : plus le rendement affiché est élevé, plus il faut chercher ce qui le justifie. Un brut à 12 % signale rarement une affaire, plus souvent un marché locatif fragile ou des travaux à venir.

Pour l'immobilier sans gestion, les SCPI offrent une comparaison utile : leur rendement, publié net de frais de gestion, se situe généralement entre 4 et 6 %.

Questions fréquentes

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ? Le brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat seul. Le net intègre les frais d'acquisition, les charges non récupérables, la taxe foncière et la vacance locative. L'écart dépasse souvent un point et demi.

Quel rendement locatif est considéré comme correct ? Entre 2,5 et 3,5 % net dans les grandes métropoles, où la plus-value prend le relais, et 5 à 6 % net en ville moyenne, où le risque de vacance est plus élevé.

Le rendement inclut-il l'impôt ? Non. Ce simulateur s'arrête avant fiscalité. En location nue, compte environ 47 % de prélèvements pour un foyer à la tranche de 30 %. Le régime LMNP change complètement ce résultat.