- La résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée.
- Sur les autres biens, l'impôt sur le revenu s'efface après vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux après trente ans.
- Le régime n'a pas été modifié par la loi de finances 2026 : la réforme envisagée pendant les débats a été écartée.
Un régime distinct de la flat tax
La plus-value immobilière obéit à ses propres règles. Elle n'entre pas dans le champ du prélèvement forfaitaire unique et n'a pas subi la hausse de CSG de 2026.
Le taux est de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'applique en outre aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €.
Le notaire calcule et reverse l'impôt lors de la vente : tu n'as rien à avancer, le net te revient directement.
Comment se calcule la plus-value
Ce n'est pas simplement le prix de vente moins le prix d'achat. Le prix d'acquisition peut être majoré de plusieurs postes, ce qui réduit d'autant la base imposable.
- Les frais d'acquisition : soit leur montant réel justifié, soit un forfait de 7,5 % du prix d'achat, souvent proche de la réalité comme le montre notre simulateur de frais de notaire.
- Les travaux : sur justificatifs, ou au forfait de 15 % du prix d'achat après cinq ans de détention, sans avoir à produire de factures.
- Les frais de vente : diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, qui viennent en diminution du prix de cession.
Le forfait travaux de 15 % est souvent négligé alors qu'il s'applique de plein droit, sans condition de dépenses réelles.
Les abattements pour durée de détention
C'est le cœur du régime, et il fonctionne à deux vitesses.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième. L'exonération est donc totale au bout de vingt-deux ans.
Pour les prélèvements sociaux, le rythme est bien plus lent : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an au-delà. L'exonération complète n'intervient qu'à trente ans.
Conséquence pratique : entre vingt-deux et trente ans de détention, il reste des prélèvements sociaux à payer alors que l'impôt sur le revenu est déjà nul.
Les cas d'exonération
Le premier est massif : la résidence principale est exonérée intégralement, quelle que soit la durée de détention et le montant du gain. C'est ce qui explique qu'un propriétaire occupant ne se pose généralement jamais la question.
D'autres cas existent : la première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, les cessions dont le prix n'excède pas 15 000 €, ou encore les ventes réalisées au profit d'organismes de logement social, dont l'exonération a été prorogée jusqu'à fin 2027 par la loi de finances 2026.
Ce que cela change pour un investisseur
Pour un investissement locatif, la fiscalité de sortie doit entrer dans le calcul dès l'achat. Revendre au bout de huit ans, c'est supporter le taux quasi plein sur la plus-value ; tenir vingt-deux ans, c'est effacer l'impôt sur le revenu.
Cette mécanique explique pourquoi l'immobilier locatif se raisonne sur des durées longues, là où les frais d'acquisition et la fiscalité de sortie pèsent le moins. Le simulateur de rendement locatif permet d'intégrer ces coûts au rendement réel.
Dernier point souvent ignoré : les SCPI relèvent du même régime de plus-value immobilière, abattements compris.
Un cas chiffré
- Un bien acheté 180 000 € et revendu 240 000 € après douze ans dégage 60 000 € de plus-value brute.
- Après le forfait de 7,5 % de frais d'acquisition et le forfait travaux de 15 %, la base imposable tombe autour de 19 500 €.
- Avec les abattements pour durée de détention, l'impôt total ressort à environ 5 000 €, contre 21 700 € si la plus-value avait été taxée à taux plein sans abattement ni forfaits.
Questions fréquentes
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ? Vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus.
La vente de la résidence principale est-elle taxée ? Non, elle est exonérée sans condition de durée ni de montant.
Peut-on déduire des travaux sans factures ? Oui, après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'acquisition s'applique de plein droit, sans justificatif.