- Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- Ce plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, jusqu'à fin 2027.
- Le mécanisme ne concerne que la location nue au régime réel, jamais le meublé.
Comment il fonctionne
Quand les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers encaissés, le résultat foncier devient négatif : c'est le déficit foncier.
Ce déficit s'impute d'abord sur les autres revenus fonciers que tu perçois. S'il en reste, la fraction qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur ton revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
L'intérêt est direct : imputer 10 700 € sur le revenu global d'un contribuable à la tranche de 30 % représente environ 3 200 € d'impôt en moins, auxquels s'ajoute l'effet sur les prélèvements sociaux.
Quels travaux sont déductibles
Sont déductibles les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration : réfection de toiture, remplacement d'une chaudière, mise aux normes électriques, isolation, ravalement.
Ne le sont pas les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, qui augmentent la surface ou créent un nouveau local. La distinction est parfois ténue et donne lieu à des redressements : conserve factures et descriptifs détaillés.
Le doublement du plafond à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, initialement prévu jusqu'à fin 2025, a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Il suppose de faire passer le logement d'une classe énergétique dégradée à une classe supérieure.
Les conditions à respecter
Trois règles encadrent le dispositif. Le bien doit être loué nu et relever du régime réel — le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire, exclut toute déduction de travaux.
Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Une revente ou une reprise pour usage personnel avant ce terme entraîne la remise en cause de l'avantage.
Enfin, le mécanisme est réservé à la location nue. En meublé, les charges excédentaires ne s'imputent pas sur le revenu global : elles se reportent sur les bénéfices de même nature.
Quand cela vaut le coup
Le déficit foncier est d'autant plus intéressant que ta tranche marginale est élevée. À 41 %, l'économie d'impôt couvre près de la moitié du coût des travaux.
Il se combine bien avec l'achat d'un bien ancien à rénover : le prix d'acquisition est plus bas, les travaux améliorent le rendement locatif futur, et une partie de leur coût est prise en charge par l'économie d'impôt.
Attention toutefois à ne pas acheter pour la fiscalité : un mauvais emplacement reste un mauvais investissement, quel que soit l'avantage fiscal. Le simulateur de rendement locatif permet de vérifier que l'opération tient debout sans l'économie d'impôt.
Un cas chiffré
- Un appartement acheté 120 000 € avec 25 000 € de travaux de rénovation énergétique éligibles.
- Le déficit s'impute jusqu'à 21 400 € sur le revenu global, plafond doublé jusqu'à fin 2027 : pour une tranche à 30 %, cela représente environ 6 400 € d'impôt en moins.
- Le solde de travaux non imputé reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Teste ce que tu as retenu du déficit foncier
Cinq questions, correction immédiate. Aucune inscription, rien n'est enregistré.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du déficit foncier ? 10 700 € par an sur le revenu global, porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027.
Le déficit foncier s'applique-t-il au meublé ? Non. Il est réservé à la location nue au régime réel. En meublé, les charges excédentaires se reportent sur les bénéfices de même nature.
Que devient le déficit non imputé ? Il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, y compris la part provenant des intérêts d'emprunt.
Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ? Réparation, entretien et amélioration : toiture, chaudière, électricité, isolation, ravalement. La construction, la reconstruction et l'agrandissement ne le sont pas.
Peut-on cumuler déficit foncier et dispositif fiscal ? Le déficit foncier se combine avec la plupart des régimes de location nue, mais pas avec le micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire excluant toute déduction réelle.