- La location nue relève des revenus fonciers, la meublée des bénéfices industriels et commerciaux.
- L'amortissement du bien, propre au meublé au régime réel, annule souvent l'imposition pendant des années.
- Le meublé rapporte davantage mais suppose plus de rotation, plus de gestion et un mobilier à renouveler.
Deux univers fiscaux distincts
Louer vide place tes loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Ils s'ajoutent à ton revenu imposable et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux régimes existent : le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire, et le réel, qui permet de déduire les charges réelles.
Louer meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC applique un abattement plus généreux que le micro-foncier, et le régime réel autorise en plus l'amortissement du bien.
C'est cet amortissement qui fait toute la différence : il constate comptablement l'usure du logement et vient réduire le résultat imposable, sans correspondre à une dépense réelle.
L'effet de l'amortissement
Un bien loué meublé au régime réel s'amortit sur plusieurs décennies, hors valeur du terrain, et le mobilier sur quelques années. L'amortissement s'ajoute aux charges déductibles classiques : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de comptabilité.
Résultat fréquent : un revenu imposable nul ou quasi nul pendant dix à quinze ans, alors que les loyers sont bien encaissés. C'est l'intérêt central du statut LMNP.
La contrepartie est une comptabilité à tenir, généralement confiée à un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.
Ce que cela change au quotidien
Le bail nu dure trois ans renouvelables, le bail meublé un an, ou neuf mois pour un étudiant. La rotation est donc plus élevée en meublé, ce qui accroît le risque de vacance et le temps de gestion.
Le meublé se loue en revanche plus cher, souvent 10 à 20 % au-dessus d'un équivalent nu, et il correspond mieux à certaines demandes : étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle.
Il impose aussi un mobilier conforme à une liste réglementaire, à renouveler périodiquement — un coût que le simulateur de rendement locatif permet d'intégrer.
Comment trancher
Le meublé s'impose presque toujours sur le plan du rendement net, à condition d'accepter la gestion et de tenir une comptabilité. Il convient particulièrement aux petites surfaces en zone urbaine ou étudiante.
La location nue garde du sens pour les grandes surfaces familiales, où la demande de meublé est faible, et pour les propriétaires qui recherchent la stabilité d'un locataire installé pour plusieurs années.
Un dernier point à intégrer : la revente relève dans les deux cas du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements sur vingt-deux et trente ans.
Un cas chiffré
- Un studio loué 750 € en nu rapporte 9 000 € par an ; le même meublé se loue environ 850 €, soit 10 200 €.
- En nu au régime réel, après 4 000 € de charges, 5 000 € restent imposables : environ 2 350 € d'impôt et prélèvements pour une tranche à 30 %.
- En meublé au réel, l'amortissement ramène le résultat imposable près de zéro : l'écart de revenu net dépasse 3 500 € par an.
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Questions fréquentes
Le meublé rapporte-t-il vraiment plus ? Sur le net d'impôt, oui dans la plupart des cas, grâce à l'amortissement du bien. Le loyer brut est également supérieur de 10 à 20 % à surface comparable.
Faut-il un comptable pour louer en meublé ? Ce n'est pas obligatoire, mais le régime réel suppose une liasse fiscale. Les honoraires sont déductibles et souvent inférieurs au gain fiscal obtenu.
Peut-on passer de la location nue à la location meublée ? Oui, à la fin d'un bail. Le changement de régime fiscal suit le changement d'usage, et suppose de meubler le logement conformément à la liste réglementaire.