C'est quoi le statut LMNP ?

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel est le statut fiscal qui s'applique automatiquement dès lors que tu loues un logement meublé sans que cette activité devienne ton métier principal.

Point important : ce n'est pas un dispositif auquel on « souscrit », comme le Pinel ou le Denormandie. C'est un régime de droit commun, ouvert à tout propriétaire qui loue en meublé, sans contrainte de zone géographique, de plafond de loyer ni de durée d'engagement.

Sa spécificité fiscale est majeure : les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme la location nue. Cette différence de catégorie ouvre la porte à l'amortissement, qui constitue le véritable atout du statut.

Après 4 000 € de charges déductibles ; amortissement du bien et du mobilier en régime réel.

Les conditions à respecter

Tu relèves du LMNP tant que tu ne bascules pas en LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Le basculement n'intervient que si les deux conditions suivantes sont réunies simultanément :

• Tes recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ;
• Et ces recettes dépassent les autres revenus d'activité de ton foyer fiscal (salaires, BIC, BNC).

Il suffit donc qu'une seule de ces conditions ne soit pas remplie pour rester LMNP. Un salarié qui perçoit 30 000 € de loyers meublés mais 45 000 € de salaire conserve son statut de non-professionnel.

Côté logement, le bien doit être meublé au sens réglementaire : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien. La liste est fixée par décret et son non-respect peut faire requalifier le bail en location nue.

Le régime micro-BIC

C'est le régime par défaut si tes recettes restent sous les plafonds. Son principe : tu déclares tes loyers bruts, et l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire censé couvrir toutes tes charges.

Les seuils diffèrent selon le type de location, et ont été profondément remaniés par la loi Le Meur :

• Location meublée classique (résidence principale du locataire, bail d'un an ou bail étudiant de neuf mois) : plafond de 77 700 € de recettes, abattement de 50 %.
• Meublé de tourisme classé : plafond de 77 700 €, abattement de 50 %.
• Meublé de tourisme non classé : plafond ramené à 15 000 €, abattement réduit à 30 %.

Ce dernier point a changé la donne pour la location saisonnière de type Airbnb. Un logement non classé qui générait 35 000 € de loyers bénéficiait auparavant d'un abattement de 50 % ; il bascule désormais au régime réel. Faire classer son meublé, pour un coût de quelques centaines d'euros, redevient dans ce contexte une démarche rentable.

À noter : un dépassement isolé sur une seule année ne fait pas perdre le micro-BIC. La bascule n'est obligatoire qu'après deux années consécutives au-dessus du seuil.

Le régime réel et l'amortissement

C'est ici que le LMNP prend tout son intérêt. Au régime réel, tu ne bénéficies plus d'un abattement forfaitaire, mais tu déduis tes charges réelles :

• Intérêts d'emprunt et assurance du prêt
• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Travaux d'entretien et de réparation
• Frais de gestion, honoraires comptables, assurances

Et surtout, tu peux pratiquer l'amortissement : la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier est déduite comptablement chaque année, sur leur durée d'usage estimée. Le bâti s'amortit généralement sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans.

L'effet est frappant. Cet amortissement est une charge purement comptable : il ne te coûte rien en trésorerie, mais réduit ton résultat imposable. Résultat, il n'est pas rare qu'un bien en LMNP au réel ne génère aucune imposition sur les loyers pendant dix à quinze ans, alors même qu'il produit du cash-flow positif.

La part d'amortissement non utilisée une année n'est d'ailleurs pas perdue : elle se reporte sans limite de durée.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

La règle empirique est simple : dès que tes charges réelles, amortissement compris, dépassent l'abattement forfaitaire, le régime réel devient plus avantageux.

En pratique, l'amortissement pèse si lourd que le réel l'emporte dans la grande majorité des cas — particulièrement si tu as financé le bien à crédit, puisque les intérêts d'emprunt viennent s'ajouter aux charges déductibles. Notre simulateur de crédit immobilier permet d'estimer ces intérêts.

Le micro-BIC garde sa pertinence dans deux situations : un bien acheté comptant depuis longtemps, largement amorti et sans charges, ou un investisseur qui privilégie la simplicité administrative absolue.

Le réel impose en effet une véritable comptabilité et le dépôt d'une liasse fiscale, ce qui suppose généralement de faire appel à un expert-comptable — un coût souvent compris entre 500 et 1 000 € par an, lui-même déductible.

LMNP, location nue ou SCPI ?

Comparé à la location nue, le meublé offre des loyers généralement supérieurs de 10 à 20 %, une fiscalité nettement plus douce grâce à l'amortissement, et des baux plus courts. En contrepartie : une rotation des locataires plus rapide, l'équipement à financer et à renouveler, et une gestion plus prenante.

Comparé aux SCPI, le LMNP demande un investissement personnel bien plus important — recherche du bien, financement, gestion locative — mais permet l'effet de levier du crédit sur un bien que tu choisis et contrôles entièrement.

Notre guide sur l'investissement locatif replace ces options dans une stratégie d'ensemble.

Un cas chiffré

Questions fréquentes

Faut-il créer une société pour être LMNP ? Non. Le statut s'exerce en nom propre. Il faut simplement déclarer son activité pour obtenir un numéro SIRET.

Peut-on passer du micro-BIC au réel ? Oui, l'option pour le réel se formule auprès de l'administration et vaut pour un an, reconduite tacitement.

L'amortissement est-il repris à la revente ? Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession, ce qui augmente l'imposition à la sortie. Un point à intégrer dans son calcul de rentabilité globale.

Peut-on louer sa résidence principale en LMNP ? Oui, de façon ponctuelle, sous conditions et dans la limite de certains seuils.

Le LMNP fonctionne-t-il en résidence de services ? Oui. Résidences étudiantes, seniors ou de tourisme sont des supports courants, avec un bail commercial confié à un exploitant — ce qui déplace le risque vers la solidité de cet exploitant.

Quelle durée d'amortissement retenir en LMNP ? Autour de vingt-cinq à trente ans pour le bâti hors terrain, cinq à dix ans pour le mobilier, et une durée propre à chaque composant pour les travaux. C'est l'expert-comptable qui fixe le plan d'amortissement.

Faut-il un numéro SIRET pour louer en meublé ? Oui. La déclaration de début d'activité se fait auprès du guichet unique dans les quinze jours suivant le début de la location, et le SIRET obtenu sert à la déclaration fiscale.

Que se passe-t-il à la revente d'un bien amorti ? Depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les locations meublées non professionnelles, ce qui augmente l'imposition à la sortie.