- Une SIIC est une société immobilière cotée, exonérée d'impôt sur les sociétés à condition de distribuer 95 % de ses bénéfices locatifs.
- Le rendement des dividendes va de 3 à 8 % selon le segment, et les parts se revendent instantanément.
- Les titres de SIIC ne sont pas éligibles au PEA depuis 2012 : les dividendes subissent 31,4 % d'impôt, sans abattement de 40 %.
Un statut fiscal en échange d'une obligation
Une société d'investissement immobilier cotée détient et loue des immeubles — bureaux, commerces, entrepôts, logements — et ses actions s'échangent en Bourse comme n'importe quelle autre société.
Sa particularité tient à son régime : elle est exonérée d'impôt sur les sociétés sur ses revenus locatifs, à condition de distribuer 95 % de ces bénéfices et 60 % des plus-values de cession. C'est ce qui explique des rendements de dividende élevés et réguliers.
Le patrimoine des SIIC françaises cotées avoisine les 80 milliards d'euros de capitalisation, réparti sur des acteurs spécialisés par segment.
Ce que ça rapporte
Les rendements de distribution s'échelonnent de 3 à 8 % brut selon les segments : autour de 6 à 8 % pour les foncières de commerce, 4 à 5 % pour les bureaux de qualité, 3 à 4 % pour la logistique, dont les cours ont le plus progressé.
Ces niveaux élevés ne tombent pas du ciel : ils viennent en grande partie de la chute des cours de 30 à 40 % subie en 2022 et 2023, quand la remontée des taux a pesé sur la valeur des actifs et sur le coût de la dette. Les dividendes, eux, ont mieux résisté — d'où des rendements mécaniquement gonflés.
C'est un point à comprendre avant d'acheter : un rendement élevé peut signaler une décote justifiée autant qu'une opportunité.
La fiscalité, principal handicap
Les titres de SIIC ont été exclus du PEA en 2012. Ils se logent donc en compte-titres, où les dividendes supportent la flat tax de 31,4 %.
Pire : les dividendes issus des bénéfices exonérés d'impôt sur les sociétés sont exclus de l'abattement de 40 % applicable aux dividendes ordinaires, même en cas d'option pour le barème progressif.
Un rendement affiché de 6 % devient donc environ 4,1 % net. Certaines assurances-vie proposent des SIIC ou des fonds de foncières en unités de compte, ce qui améliore nettement le traitement fiscal.
Foncières cotées ou SCPI
Les deux donnent accès à de l'immobilier locatif sans gestion, mais elles n'ont ni le même comportement, ni le même profil.
La SCPI a une valeur de part qui bouge lentement, une liquidité limitée, des frais d'entrée souvent élevés et une fiscalité de revenus fonciers. La foncière cotée s'achète et se revend en quelques secondes, sans frais d'entrée, mais son cours peut perdre 30 % en un an sans que les immeubles aient changé de valeur.
Autrement dit : la SCPI masque la volatilité, la foncière cotée l'affiche. Le sous-jacent est pourtant de même nature.
À qui elles conviennent
À un investisseur qui accepte la volatilité boursière et veut une exposition immobilière liquide, sans ticket d'entrée élevé ni délai de jouissance. Quelques dizaines d'euros suffisent à démarrer.
Elles conviennent mal à qui cherche un revenu régulier peu volatil : le dividende peut être réduit ou suspendu, comme l'ont montré plusieurs foncières de commerce en 2020.
Une règle de prudence largement partagée : ne pas concentrer sur une seule société, et considérer cette poche comme une part limitée d'un portefeuille — deux à trois foncières, ou un ETF sectoriel qui les regroupe.
Un cas chiffré
- 10 000 € sur une foncière de commerce à 6 % de rendement rapportent 600 € de dividendes bruts par an.
- Après la flat tax de 31,4 %, sans abattement de 40 %, il reste 412 € nets, soit 4,1 %.
- Pendant ce temps, le cours peut varier de 30 % dans l'année : le dividende est régulier, la valeur de la position ne l'est pas.
Questions fréquentes
Les foncières cotées sont-elles éligibles au PEA ? Non, les titres de SIIC en sont exclus depuis 2012. Ils se logent en compte-titres, ou en unités de compte dans certaines assurances-vie.
Quel rendement attendre ? De 3 à 8 % brut selon le segment : 6 à 8 % pour le commerce, 4 à 5 % pour les bureaux, 3 à 4 % pour la logistique. Environ un tiers part en impôt en compte-titres.
SCPI ou foncière cotée ? La SCPI pour un revenu stable et peu volatil, la foncière cotée pour la liquidité immédiate et l'absence de frais d'entrée, au prix de fortes variations de cours.